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[曝光] 链家被指为首付做杠杆配资拉抬房价

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发表于 2016-2-29 09:54:27 |显示全部楼层
  如今,房地产中介的业务早已超越了传统的房屋买卖、租赁业务。以“链家”为代表的房地产中介变得越来越像金融公司。“首付贷”、“全款贷”、“换房贷”、“监管贷”、“理房通”……一系列眼花缭乱的金融衍生品服务让你仿佛置身于一家银行。近日,链家地产上海公司卷入违规放贷风波。上海链家的衍生金融被推向了风口浪尖。北京青年报记者调查了解到,多数地产中介均涉及金融衍生服务,但市场却极不规范。“链家事件”折射出地产中介金融的监管困局。
  事件
  上海链家遭调查背后的涉金融业务
  2月23日,上海市消费者保护委员会在通报会上点名链家,通过链家购房的消费者讲述了链家中介服务存在的一些问题。此后,上海市住建委介入调查。上海市住建委2月24日回应表示,链家公司相关门店存在不规范经营行为,对其已展开正式调查,处理结果将及时向社会公布。而上海链家方面也连夜更换窗贴,彻底排查并更新链家门店所有广告窗贴。
  在上海消保委披露的两起案例中,上海市民黄先生介绍,链家中介欺瞒了房产的抵押情况和房东的信誉情况,自己支付了七成首付后,房子却接连被三家法院查封,链家更要求自己将父母名下资产作为抵押资产作信用担保才肯继续办理交易。
  在另一案例中的庄先生则表示,自己支付了定金后在签订正式协议前才被告知,房屋有 167 万元的抵押贷款,房产证无法办理,而这笔抵押贷款竟然是由链家中介以工作人员名义借给上家、以供其购买其他房产的。
  在复杂的剧情背后,链家的衍生金融被摆到台前—在居间合同中故意隐瞒重要信息,然后利用衍生金融服务阻碍买卖双方正常交易,继而为用户提供各种“解决方案”,比如月利率高达2%的垫付融资服务,金融服务已成了链家最赚钱的业务之一。
  目前,链家的金融版图主要有三块: 2006年开始的融信按揭(北京中融信担保)、2014年上线的链家理财、2015年开始运营的理房通。
  在上海市消保委列举的两个案例中,为促成交易,链家门店为购房者提供了短期借款产品,月利率1.6%,即年化利率19.2%。据链家理财发布的一份2015年报告显示,链家理财业务模式为“房产买卖—银行按揭—资金托管—产权服务—过桥融资—金融理财”的房产金融闭环模式。
  针对外界关于上海链家金融业务暂停的质疑,链家方面表示,目前上海链家只是暂不承接新的金融业务,目的在于集中精力对作业过程中经纪人是否存在违反业务规范流程的操作行为进行全面核查。一旦核查结束,链家将尽快恢复该项服务。正在办理中的金融业务不受影响。
  探访
  地产中介还是金融公司?
  过去几年链家门店发展非常迅猛。在北京一些热点区域的密集生活区,几乎不到两三公里就能看到一家链家地产中介,其绿色的标志极为显眼。靠金融输血,链家过去一年间在全国范围实现了“大跃进”,特别是在北京、上海等一线城市牢牢占据了老大的位置。
  2月26日,石佛营东路,朝阳区不动产登记中心附近的一家链家门店内,北青报记者在一份工作人员提供的宣传资料上看到,链家为卖房者和购房者提供的金融服务包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通。
  据工作人员介绍,赎楼贷帮助业主还清房屋欠款,使房屋可以正常交易、过户;全款贷是帮助卖房业主提前拿到全款;换房贷可以零首付换房;个人借款包括房屋抵押贷款、个人消费贷款、企业经营贷;首付贷为首付资金不足的购房者提供融资方案;监管贷主要是为过户过程中所需监管资金垫资。
  链家工作人员解释,这些金融产品主要是为买房者和卖房者提供过桥贷款,随着房地产市场的升温,首付贷和监管贷这些带有杠杆性质的金融服务也日益受欢迎。北青报记者了解到,按20%的首付计算,购房的杠杆比例是1:5,在此基础上再通过首付贷一半的首付,那么购房的杠杆比例将放大为1:10。
  针对风险问题,链家金融事业部一名风控专员表示,链家内部定期会对这些金融服务进行风险排查,链家金融产品的风险在可控范围之内。另外,借款的安全性还通过房产抵押、个人征信报告、房产评估等方式体现。
  但有业内专家质疑,只要房价还在上涨,这些金融杠杆业务就相对安全,一旦房价停止上涨或者下跌,风险就可能失控。
  北青报记者在上述链家门店看到,包括工商银行、招商银行、光大银行、北京银行已经在门店内设有专属席位,一家公证单位也驻场办公。作为房地产中介的链家更像是一家金融公司。
  质疑
  风暴中的链家金融
  在此次“链家事件”当中,市场质疑最多的还是链家的理财业务。根据链家方面的资料,目前链家金融业务已经占到整体收入的10%,而2017年预计可贡献20%的收入。
  链家为借款人和投资用户设计的P2P产品主要承载平台被称为链家理财,该平台隶属于北京链家房地产经纪有限公司。链家理财官网数据显示,截至昨日,链家理财平台累计投资金额已达到180亿元,已发放收益1.78亿元,投资用户人数超过了31万人,人均投资金额超16万元。
  北青报记者梳理链家理财平台上的相关信息,发现其有两款主要的理财产品:面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝。家多宝的年化收益率在6.48%~7.8%之间不等,定期宝则包括60天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%三款产品。
  由于家多宝背后的借款人借款期限是固定的,但是投资方所对应的定期宝产品却按照时间分为60天、半年期、一年期三类。资金两端一一匹配在链家理财平台上并没有出现。一位网贷行业人士表示,这样的产品设置很难保证不存在期限错配、资金错配的行业顽疾。
  另外,在与理财客户的交易中,链家用北京中融信担保有限公司(下称“中融信”)来做担保。不过,它也是链家旗下的企业,唯一股东是北京链家房地产经纪有限公司,法定代表人为左晖,即链家地产董事长。通俗的解释就是,链家是自己在为自己担保。
  而中融信的经营范围显示,其只是一般的经营合同担保公司,不是融资性担保公司。多名业内人士指出,链家实际上是自设了“资金池”,而从链家持有的牌照来看,是没有资格做类似资金池业务的,况且,资金池的存在给链家带来了巨大的风险。
  根据北京市企业信用信息网显示,目前中融信担保的注册资金为5亿元人民币,实收资本却仍为1000万元。如果以去年平均每月链家理财存量资金10亿来计算,中融信担保的月度杠杆平均高达100倍。
  另外,链家的第三方支付“理房通”也被指存在冻结资金使用不透明的问题。链家金融平台端、支付端、担保端和线下业务端,都是链家自己设立或是直接管理单位,这暴露了其互联网金融业务混同经营风险。
  据一名国有银行的风控专家介绍,严格的做法是,链家“理房通”的托管资金应与链家理财或其他业务相隔离,作为第三方支付机构托管的资金不能用于理财,也不能用于发放贷款融资等业务。
  追问
  谁来监管地产中介金融产品?
  上海链家“金融危机”背后凸显的是监管的缺失。这次上海“链家事件”最早现身的并不是金融监管机构,而是上海消费者保护委员会。在 2月23日举办的上海市消保委新闻发布会上,地产中介链家被指存在隐匿房源信息,提供“高息短借”等问题,并且链家的相关短借行为超过同期同档银行固定资产贷款利率4倍,明显涉嫌违规。
  不过,按照中国银行业监督管理委员会的要求,如果要推出一款借贷功能的金融产品,必须要进行备案,否则属于违法经营。在上海市消保委和住建委的约谈中,链家未能提供任何备案内容,其合法性也尚未得到相关部门明确答复。虽然上海市住建委约谈了链家公司负责人。但住建委的监管更多是集中在房屋交易领域,金融业务的监管既非其所长也在其职能范围之外。
  上海住建系统的相关工作人员告诉北青报记者,针对房地产中介的金融监管问题,建委方面是鞭长莫及,即使发现了问题,也缺乏执法依据。像这次“链家事件”,住建委能够做的事情非常有限,只能局限在房地产经纪业务领域,而这些地产中介的金融产品设计复杂,需要更专业的金融监管的介入才能厘清。
  一名业内人士称,链家快速发展金融业务,给客户提供丰富的业务品种本身并没有错。可怕的是金融监管的缺失,如果法律法规缺失、政府监管不到位,企业金融创新的商业模式难免触礁。
  那么银监部门应该管理此事吗?对此,北青报记者咨询多名银行业人士,他们均表示,对于像链家金融这样的项目,按照以前的思路,应该是住建部门来管,但是现在地产中介的业务已经远远超越了住房领域,这需要我们金融监管的顶层设计,重新思考监管的边界。
  也有市场人士认为,链家的资金池本质上就是基金,应受制于基金业的法律、法规。实践中,相关部门对这些业务的监管是缺位的,这是目前市场不规范的主要原因。
  聚焦
  “链家”为首付做杠杆配资拉抬房价?
  根据《第一财经日报》的报道,链家通过自己的房源垄断能力,将房源锁定到自己手中,然后就开始哄抬房价。一些中介甚至将房东房屋提前购买过来,然后自己再转手加价卖掉来抬高房价。上海房价上涨的背后除了市场本身的因素,中介也在暗中助力。
  对此,一名地产资深观察人士指出,撬动许多城市房价上涨的购买力,类似于2014年下半年至2015年6月的股市,带有明显的杠杆特征。相当部分房产中介等利用房市高度不对称的信息优势,通过建议业主加价和毁约以及借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷等,对一线城市房价的上涨起到了推波助澜的作用。
  首付贷大量出现,客观上降低了动辄数百万商品房的资金规模筹集难度,而降息和减税等则显著降低了商品房炒作的交易成本和待售费用,使这一轮房市行情带有典型的短期交易型特征。
  一名理财机构的分析师指出,以链家为代表的地产中介通过P2P将短期资金引导到房地产行业,同时通过首付贷等方式给购房者或者炒房者提供杠杆,大大推动了投机资金进入房地产的热情。比如一套价值500万元的房子,如果首付需要150万元,通过首付贷,或许购房者只需要出50万就能买下这套房子,几个月以后再出手,按照上海、深圳近期的行情,赚个100多万元很正常。“投资这些理财产品,实际上是将钱投给了炒房客。”
  而链家围绕这套房子的金融开发还没有结束,链家可以继续将首付款或者尾款做成P2P产品,卖给其他投资者,通过“资金池”循环,链家金融扮演了银行的角色。对此,该分析人士指出,一旦房价下跌,这些产品很容易产生兑付危机。客观形势将会促使这些地产中介想法抬升房价。
  财经观察
  设立消费者金融保护局有望破解监管难题
  上海“链家事件”发生后,在地产自媒体中也引发了热议。一种观点认为这是“链家模式的原罪”,也有地产界人士认为“链家只是树大招风”。北青报记者在多方采访中发现,即使最严厉指责链家的人,也没有对其一棍子打死的意思。
  知名楼市观察者、易居中国执行总裁认为,黑中介长期存在,链家相比已经很“白”了,但基层人员的素质有待提高。互联网金融是当前监察的重点,新行业难免有漏洞,大家都在摸索逐渐完善。高速扩张过程中出现的问题受到社会的监督,对链家和整个中介行业来说或许都是好事。
  北青报记者的很多朋友都曾在买房和租房的时候饱受黑中介之苦,房地产中介市场的规范关系到每一位需要与房子打交道的市民的切身利益。在此类事件当中,最应该受到市民关心的,应该是消费者权益的保护。
  本次“链家事件”最早由上海市消费者保护委员会爆出,其实是一个很好的开端。金融创新产品层出不穷,职能体系滞后,但这些产品最终都会落到消费者手中。何不从消费者权益着手去实施监管呢?
  2008年前后,美国房地产市场的降温引发了次贷危机。由于此前华尔街不负责任地向普通消费者兜售各种金融衍生品,美国普通民众高杠杆进入楼市。次贷危机中美国的金融消费者大量破产,美国次贷危机被认为是监管机制的缺失导致。
  此后,美国痛定思痛,在2010年出台了大萧条以来规模最大的金融监管改革法案,该法案被称为《多德弗兰克法案—华尔街改革与消费者保护法案》,法案的核心内容就是在金融系统当中保护消费者。法案规定:设立新的消费者金融保护局,赋予其超越监管机构的权力,全面保护消费者合法权益。
  近来,互联网金融创新产品层出不穷,在金融业务方面损害消费者利益的事件与日俱增。传统的监管边界已经无法适应现有的复杂金融市场 ,我们是否可以也考虑在国家层面设立消费者金融保护局?

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